La rentabilité brute à Marseille (loyer annuel / prix d'achat × 100) se situe entre 4 % (sud résidentiel premium) et 7-8 % (centre populaire et nord). Mais ce chiffre est trompeur — la rentabilité nette (après charges, taxe foncière, gestion, assurance, vacance, frais d'agence) tombe typiquement à 2,5 à 5 %, et la rentabilité nette-nette (après impôts) à 1,5 à 4 % selon votre TMI et le statut fiscal.
Pour maximiser votre rentabilité réelle : 1) Choisir le bon statut (LMNP réel + amortissement est généralement le plus efficace, 0 fiscal pendant 8-12 ans grâce à l'amortissement comptable), 2) Vérifier les charges réelles (un appartement avec ascenseur + gardien peut avoir 60-80 €/m²/an de charges, soit -20 % de rentabilité), 3) Anticiper la vacance (compter 1 mois sur 12 = 8 % de perte annuelle), 4) Diversifier (T1/T2 colocation = rendement haut, T3/T4 famille = stabilité), 5) Négocier l'achat (10 % de décote = +1 point de rendement).
Exemples concrets Marseille 2026 : • T2 50 m² Belsunce 1er à 145 000 € + 12 000 € rénovation = loyer 750 €/mois → brut 5,7 %, net 4,1 %, net-net LMNP 3,2 % • T3 65 m² Bonneveine 8e à 280 000 € = loyer 1 100 €/mois → brut 4,7 %, net 3,4 %, net-net LMNP 2,7 % • T1 30 m² La Conception 5e à 95 000 € = loyer 580 €/mois → brut 7,3 %, net 5,1 %, net-net LMNP 4,1 %. EG Agency vous accompagne sur le calcul détaillé et la simulation fiscale.
Points marché
- Rentabilité brute : 4-7 % · nette : 2,5-5 %
- LMNP réel + amortissement = fiscalité quasi-nulle 8-12 ans
- Calcul exemples par segment (T1, T2, T3)
- Conseil patrimonial gratuit
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Marseille offre des rentabilités brutes de 4 à 7 % selon les arrondissements. Les arrondissements centraux (1er, 5e, 6e) tirent vers 5-6 %, les quartiers nord (13e, 14e, 15e) peuvent atteindre 7-8 %, le sud (7e, 8e) plafonne autour de 3,5-4,5 % mais offre une plus-value à long terme.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Pinel reste possible sur le neuf.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre Pinel, garanties, performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.