Le déficit foncier est un dispositif fiscal puissant pour les contribuables fortement imposés (TMI ≥ 30 %). Il permet de déduire les travaux d'amélioration et de réparation effectués sur un bien locatif (en location nue) jusqu'à 10 700 €/an du revenu global, et le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
À Marseille, les opportunités de déficit foncier sont nombreuses : immeubles haussmanniens du 1er, 5e, 6e à rénover (refonte des copropriétés en cours), maisons de village dans le centre, biens anciens dans les arrondissements en gentrification (Belle de Mai, Joliette, Saint-Charles). Avec un budget de 250 à 500 K€ + travaux, on construit des opérations très efficaces.
EG Agency identifie les biens éligibles, vérifie la qualité de la copropriété (dégradations à venir, plan pluriannuel de travaux), valide la rentabilité post-travaux, et coordonne avec un architecte et un expert-comptable pour optimiser le calendrier fiscal. Approche personnalisée pour chaque investisseur.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Marseille offre des rentabilités brutes de 4 à 7 % selon les arrondissements. Les arrondissements centraux (1er, 5e, 6e) tirent vers 5-6 %, les quartiers nord (13e, 14e, 15e) peuvent atteindre 7-8 %, le sud (7e, 8e) plafonne autour de 3,5-4,5 % mais offre une plus-value à long terme.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Pinel reste possible sur le neuf.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre Pinel, garanties, performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.