Le barème 2026 en un coup d'œil
À Marseille en 2026, le marché de la gestion locative se structure autour de trois formules standards. Voici les fourchettes observées sur les principales agences marseillaises, comparées au positionnement EG Agency :
| Prestation | Fourchette marché | EG Agency | Type de facturation |
|---|---|---|---|
| Mise en location seule | 70 à 100 % loyer HC | 1 mois de loyer HC | Forfait one-shot |
| Gestion locative simple | 5 à 7 % TTC du loyer perçu | 5 % HT (6 % TTC) | Mensuel sur loyer encaissé |
| Gestion complète + GLI | 7 à 10 % TTC du loyer perçu | 6,9 % HT (8,28 % TTC) | Mensuel + assurance incluse |
| Pack tout-en-un | Variable (souvent +20 %) | 1 mois HC + 6,9 % HT | One-shot + mensuel |
Pour la moyenne des agences marseillaises, le tarif observé en 2026 est de 8 % TTC en gestion complète, avec des écarts notables : les grands réseaux (Foncia, Citya, Square Habitat) facturent souvent entre 8,4 % et 9,6 %, les agences indépendantes premium entre 7 % et 9 %, et les acteurs low-cost (gestion 100 % en ligne) descendent à 4,5 % mais sans accompagnement humain.
Détail des prestations facturées
Mise en location seule (one-shot)
La mise en location est une mission ponctuelle, facturée une seule fois à la signature du bail. Elle est strictement encadrée par la loi ALUR de 2014 : les honoraires facturés au bailleur en zone tendue (Marseille est zone tendue depuis 2013) ne peuvent excéder 1 mois de loyer hors charges. Ce que comprend cette prestation :
- Visite du bien, prise de photos professionnelles (parfois drone)
- Rédaction et publication de l'annonce sur 12 portails majeurs
- Filtrage des candidats sur dossier (revenus, situation pro, garants)
- Organisation et tenue des visites (individuelles ou groupées)
- Sélection du locataire avec validation par le propriétaire
- Rédaction du bail conforme et signature
- État des lieux d'entrée contradictoire
Le locataire paie également 1 mois de loyer HC (en plus de son dépôt de garantie) qui constitue ses propres honoraires de mise en location, plafonnés par les barèmes d'arrêté du 1er août 2014. Le bailleur ne peut donc pas faire payer le locataire au-delà.
Gestion locative mensuelle
Le pourcentage de gestion s'applique au loyer hors charges effectivement perçu chaque mois. Sont inclus dans la formule simple chez EG Agency :
- Encaissement et reversement des loyers
- Émission et envoi des quittances mensuelles
- Régularisation annuelle des charges
- Coordination des travaux courants (chaudière, plomberie, électricité)
- Gestion des sinistres (interface assureur)
- Suivi du DPE, des diagnostics et des obligations légales
- Préparation des documents fiscaux (récapitulatif annuel)
- Accès extranet 24/7 pour le propriétaire
La formule complète avec garantie loyer impayé ajoute, pour 1,9 point supplémentaire (8,28 % TTC au total) :
- Souscription à une GLI privée (couvrant jusqu'à 96 000 € de pertes : loyers impayés, dégradations, frais de procédure)
- Procédure contentieuse intégralement pilotée par l'agence et son service juridique
- Avance de loyers en cas d'impayé (vous touchez les loyers sans interruption)
Exemples chiffrés concrets
Voici 4 exemples réels représentatifs du marché marseillais en 2026, calculés avec les tarifs EG Agency (gestion complète avec GLI à 8,28 % TTC + mise en location à 1 mois de loyer HC) :
Studio 22 m² à Saint-Charles (13001)
- Loyer HC : 510 €/mois
- Mise en location (one-shot, première fois ou changement de locataire) : 510 € TTC
- Gestion mensuelle : 510 × 8,28 % = 42,23 € TTC/mois
- Coût annuel total (hors mise en location) : 507 €
- Soit 8,28 % du loyer annuel (≈ 4,1 % après déduction fiscale au TMI 30 %)
T2 47 m² à Endoume (13007)
- Loyer HC : 880 €/mois
- Mise en location : 880 € TTC
- Gestion mensuelle : 880 × 8,28 % = 72,86 € TTC/mois
- Coût annuel : 874 €
T3 65 m² à La Plaine (13005)
- Loyer HC : 1 180 €/mois
- Mise en location : 1 180 € TTC
- Gestion mensuelle : 1 180 × 8,28 % = 97,70 € TTC/mois
- Coût annuel : 1 172 €
T4 90 m² à Périer (13008)
- Loyer HC : 1 690 €/mois
- Mise en location : 1 690 € TTC
- Gestion mensuelle : 1 690 × 8,28 % = 139,93 € TTC/mois
- Coût annuel : 1 679 €
Note : la mise en location n'est facturée qu'à la signature d'un nouveau bail. Sur un bail moyen de 3 à 4 ans à Marseille (durée légale), le coût est lissé sur la période, soit environ 25 € à 40 €/mois additionnel. Au total, votre coût annuel tout compris représente entre 7 % et 9,5 % du loyer perçu — déductible fiscalement à 100 %.
Comparaison avec le marché concurrent
Sur la base de 12 devis demandés en avril 2026 auprès des principales agences marseillaises (anonymisés ici), voici la dispersion pour un même bien type (T2 à 850 €/mois HC) :
| Type d'acteur | Honoraires mensuels TTC | Mise en location TTC |
|---|---|---|
| Grand réseau A | 8,4 % (71,40 €) | 850 € |
| Grand réseau B | 9,6 % (81,60 €) | 1 mois loyer HC + 150 € admin |
| Indépendant Marseille X | 7,8 % (66,30 €) | 850 € |
| Indépendant Marseille Y | 9,0 % (76,50 €) | 850 € + 200 € photo pro |
| 100 % en ligne (sans humain) | 4,5 % (38,25 €) | 0 € mais services réduits |
| EG Agency Gestion complète | 8,28 % (70,38 €) | 850 € |
Conclusion : EG Agency se positionne dans le tiers inférieur du marché à services équivalents, sans aucun frais administratif caché. La principale économie est sur l'absence de « frais de dossier » ou de « frais de photographie pro » que certains concurrents facturent jusqu'à 350 €.
Les frais « cachés » à vérifier sur tout devis
Avant de signer un mandat, demandez systématiquement le tarif (ou la gratuité) des prestations suivantes — c'est là que se cachent les écarts réels entre agences :
- Frais d'ouverture de dossier ou « mise en place du mandat » : doit être 0 € (EG Agency : 0 €)
- Édition de quittance ou attestation : doit être 0 € (souvent facturé 5-15 € chez certaines agences)
- Régularisation annuelle des charges : doit être inclus, certaines agences facturent 30-50 € annuellement
- État des lieux d'entrée/sortie : doit être inclus (50-150 € en sus chez certaines)
- Photographie professionnelle à la mise en location : doit être inclus (200-400 € chez certaines)
- Déclaration fiscale (récap revenus fonciers) : doit être inclus ou symbolique
- Visite annuelle technique du bien : doit être inclus, souvent 80-120 € en sus
- Pénalité de résiliation anticipée : doit être 0 € (sous réserve du préavis légal de 3 mois)
Si le devis n'est pas clair sur l'un de ces points, demandez le détail par écrit. Une agence sérieuse vous le fournira sans hésiter.
L'aspect fiscal : déductibilité totale
C'est un point souvent sous-estimé : 100 % des honoraires de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers (régime réel) ou couverts par l'abattement forfaitaire (micro-foncier de 30 %). Pour un propriétaire imposé à la tranche marginale de 30 % (la plus fréquente sur les biens locatifs marseillais), le coût net réel de la gestion est de :
- Gestion brute : 8,28 % du loyer
- Économie fiscale (IR 30 % + PS 17,2 % = 47,2 %) : −3,91 points
- Coût net réel : ≈ 4,37 % du loyer
Pour un T2 à 850 € HC, votre coût annuel après défiscalisation tombe ainsi à 461 € net, soit l'équivalent de 38,40 € par mois pour confier l'intégralité de la gestion à un professionnel.
Questions fréquentes
Pourquoi un pourcentage et pas un forfait fixe ?
Le pourcentage du loyer reflète directement l'activité du gestionnaire : un bien à 1 500 € de loyer demande plus de gestion administrative (charges, sinistres, déclarations) qu'un studio à 500 €. Le pourcentage aligne les intérêts : l'agence ne gagne que si le loyer rentre, et plus elle valorise le loyer (revue de marché annuelle), plus elle gagne.
Les frais de gestion sont-ils déductibles fiscalement ?
Oui, intégralement. Les honoraires de gestion locative (et de mise en location) sont déductibles des revenus fonciers déclarés (déclaration 2044). Pour un propriétaire dans la tranche à 30 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, cela ramène le coût réel de la gestion à environ 50 % du tarif facturé.
Vais-je payer si mon bien est vacant ?
Non. Le pourcentage de gestion est appliqué uniquement sur le loyer effectivement perçu. Une vacance locative = 0 € d'honoraires de gestion pour vous. C'est une garantie standard du marché et c'est bien la formulation à exiger sur votre mandat (« sur les sommes effectivement encaissées »).
Quels sont les frais en plus des honoraires mensuels ?
Chez EG Agency : 0 € de frais d'ouverture de dossier, 0 € de frais administratifs cachés. Les seuls coûts complémentaires possibles sont : la mise en location (1 mois de loyer HC à la signature du bail), la garantie loyer impayé si vous la souscrivez (incluse dans la formule complète), et certains travaux spécifiques (déclaration de sinistre majeur > 5 000 €, accompagnement contentieux). Tout est listé en début de mandat.
Le tarif est-il négociable ?
Sur la gestion locative simple (5 % HT/mois), le tarif est non négociable car déjà parmi les plus bas de Marseille. Sur un portefeuille de plusieurs lots ou des biens haut de gamme (loyer > 2 500 €/mois), une remise commerciale de 0,5 à 1 point est envisageable. Sur la mise en location, le forfait peut être discuté pour des appartements premium dont la commercialisation est facilitée.
Demandez un devis personnalisé
Recevez sous 24 h un devis précis pour votre bien, avec rendement net estimé et plan d'action de mise en location. Gratuit, sans engagement.