Meublé vs nu : la comparaison économique 2026
La location meublée présente trois avantages structurels par rapport à la location nue. Premièrement, un différentiel de loyer de +10 à +18 % à surface et secteur équivalents (le marché valorise l'absence de mobilier à acheter et la mise en service immédiate). Deuxièmement, une commercialisation accélérée : un studio meublé se reloue en 12 à 18 jours, contre 18 à 28 jours pour le même studio nu. Troisièmement et surtout, l'éligibilité au régime fiscal LMNP au réel, qui neutralise comptablement l'imposition des loyers pendant 10 à 14 ans en moyenne.
La contrepartie : un investissement initial en mobilier (3 000 à 8 000 € selon typologie), une rotation locataire généralement plus élevée (la cible meublée étant souvent mobile : étudiants, jeunes actifs, professionnels en mission), et l'obligation de respecter strictement le décret du 31 juillet 2015 listant les équipements minimaux.
Calcul d'arbitrage type sur un studio marseillais
| Indicateur | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Loyer mensuel HC | 510 € | 590 € (+15,7 %) |
| Loyer annuel | 6 120 € | 7 080 € |
| Régime fiscal optimal | Micro-foncier 30 % ou Réel foncier | LMNP réel |
| Imposition annuelle moyenne (TMI 30 %) | ≈ 2 020 € | ≈ 0 € (neutralisée 10-14 ans) |
| Investissement mobilier initial | 0 € | 3 800 € (amortis sur 6 ans) |
| Revenu net après fiscalité | 4 100 €/an | 7 080 €/an |
Soit un gain net de ≈ 2 980 €/an, ou environ 248 € net par mois, pour un studio identique loué meublé en LMNP réel plutôt qu'en location nue.
Les 11 équipements obligatoires (décret 2015)
Pour qu'un logement soit juridiquement qualifié de "meublé" et bénéficie du régime LMNP, le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose la présence des 11 catégories d'équipements suivantes :
- Une literie comprenant couette ou couverture
- Un dispositif d'occultation des fenêtres dans la pièce destinée à la chambre (volets ou rideaux occultants)
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Un réfrigérateur et un congélateur (ou compartiment ≤ −6°C)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Une table et des sièges
- Des étagères de rangement
- Des luminaires
- Du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
Attention : l'oubli d'un seul élément requalifie le bail en location nue. Les conséquences sont lourdes : perte du régime LMNP, requalification fiscale rétroactive, possibles redressements. Notre check-list interne EG Agency comprend 47 points de vérification sur tout meublé pris en mandat.
Micro-BIC vs régime réel : choisir le bon cadre fiscal
Le micro-BIC (régime par défaut)
Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles, applicable tant que les recettes restent sous 77 700 € (en 2026). Régime simple — pas de comptabilité formelle, déclaration sur formulaire 2042-C-PRO. Mais l'abattement de 50 % est mécanique : il ne tient pas compte de vos charges réelles ni des amortissements.
Le régime réel
Vous déduisez toutes vos charges réelles (taxe foncière, charges copro, assurance, intérêts d'emprunt, frais d'agence, comptable, petits travaux) + l'amortissement comptable du bien et du mobilier. Comptabilité formelle obligatoire (bilan, compte de résultat, liasse fiscale 2031), nécessitant généralement un expert-comptable spécialisé LMNP (300 à 700 €/an).
Quand le réel surpasse-t-il le micro ?
Dès que vos charges + amortissements dépassent 50 % de vos recettes. En pratique, c'est quasi-systématique sur un bien financé à crédit ou amorti. Exemple : studio acheté 165 000 €, loué 7 080 €/an.
| Méthode | Calcul | Base imposable | IR + PS (TMI 30 %) |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | 7 080 × 50 % | 3 540 € | ≈ 1 671 € |
| Régime réel | 7 080 − (charges 2 100 + amort. 4 800) | 180 € | ≈ 85 € |
Soit un gain de ≈ 1 586 € par an en faveur du régime réel. Sur 10 ans : ≈ 15 860 € d'économies fiscales, largement de quoi financer 10 ans de comptable + frais de gestion.
L'amortissement comptable : le moteur du LMNP réel
L'amortissement n'est pas une dépense de trésorerie — c'est une charge comptable qui réduit votre base imposable sans sortir d'argent. C'est tout l'intérêt du LMNP réel par rapport au régime foncier nu (qui n'autorise pas l'amortissement).
Sur un bien acheté 200 000 € à Marseille, on décompose typiquement comme suit :
- Terrain : ≈ 15 % du prix (30 000 €) — non amortissable
- Gros œuvre / structure : ≈ 50 % (85 000 €) amorti sur 50 ans → 1 700 €/an
- Façade / couverture : ≈ 10 % (17 000 €) amorti sur 30 ans → 567 €/an
- Installations techniques : ≈ 15 % (25 500 €) amorti sur 20 ans → 1 275 €/an
- Agencements intérieurs : ≈ 10 % (17 000 €) amorti sur 15 ans → 1 133 €/an
- Mobilier : 5 000 € amorti sur 6 ans → 833 €/an
Total amortissement annuel : ≈ 5 508 € de charges comptables fictives qui viennent réduire votre base imposable, sans coûter un centime de trésorerie. Sur 10 ans : 55 080 € d'imposition évitée pour un bailleur à TMI 30 % + PS 17,2 %.
Bail mobilité, bail meublé 1 an, bail meublé étudiant : quel format choisir ?
-
Bail meublé classique (1 an)
Durée : 1 an, renouvelable tacitement. Préavis locataire : 1 mois. Préavis bailleur : 3 mois. Caution : 2 mois de loyer. C'est le bail standard pour la majorité des locations meublées à Marseille (jeunes actifs, primo-arrivants, célibataires).
-
Bail meublé étudiant (9 mois)
Durée : 9 mois ferme, non renouvelable. Préavis locataire : 1 mois. Le bailleur récupère son bien fin juin et peut le louer en saisonnier l'été (juillet-août) à un loyer 2 à 4× supérieur — optimisation classique sur les studios proches universités.
-
Bail mobilité (1 à 10 mois)
Durée : 1 à 10 mois ferme, non renouvelable et sans dépôt de garantie. Réservé aux profils spécifiques : étudiants, stagiaires, formation professionnelle, mutation, mission temporaire. Idéal pour Marseille (mobilités professionnelles fréquentes, internes APHM, militaires École Navale). Sécurisé via Visale gratuit.
Combien coûte la gestion d'un meublé chez EG Agency ?
Tarifs identiques à la location nue, avec le service additionnel d'une comptabilité LMNP fluidifiée (transmission au comptable de toutes les pièces, déclarations pré-remplies sur demande).
| Service | Tarif | Pour T2 à 950 € HC |
|---|---|---|
| Mise en location | 1 mois HC | 950 € one-shot |
| Gestion simple | 5 % HT/mois | 47,50 € HT/mois |
| Gestion + GLI | 6,9 % HT/mois | 65,55 € HT/mois |
| Compta LMNP partenaire | ≈ 350 €/an (tarif négocié) | 29 €/mois |
Coût net réel après application des charges déductibles + amortissement en régime réel : généralement neutralisé à 100 % pendant les 10 à 14 premières années d'exploitation.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) s'applique tant que vos recettes locatives meublées restent inférieures à 23 000 €/an ET inférieures aux autres revenus du foyer. Au-delà, vous basculez en LMP (Professionnel) avec un régime fiscal différent (cotisations sociales, IFI, plus-values pro). Pour 95 % des bailleurs marseillais, le LMNP reste le régime applicable et le plus optimal.
Quels sont les équipements obligatoires pour qualifier un logement de 'meublé' ?
Le décret du 31 juillet 2015 liste 11 éléments obligatoires : literie + couette/couverture, volets ou rideaux occultants dans la chambre, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur + congélateur (ou compartiment freezer ≤ −6°C), vaisselle nécessaire au repas, ustensiles de cuisine, table, sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté. Manquer ne serait-ce qu'un élément requalifie le bail en location nue.
Vaut-il mieux le micro-BIC ou le régime réel ?
Le régime réel est presque toujours plus avantageux dès que vos charges + amortissements dépassent l'abattement micro-BIC de 50 % (pour les meublés classiques). Sur la quasi-totalité des biens marseillais, l'amortissement seul du bâti représente 2 à 3 % du prix d'acquisition par an, soit déjà bien plus que l'abattement micro. Notre recommandation : régime réel dans 9 cas sur 10.
Combien de temps puis-je amortir mon bien en LMNP réel ?
L'amortissement du bâti se calcule sur 25 à 40 ans selon les composants (gros œuvre 50 ans, toiture 25 ans, agencements 15 ans, etc.). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Sur un bien acquis 200 000 € (dont 30 000 € de terrain non amortissable + 5 000 € de mobilier), l'amortissement annuel moyen est de ≈ 5 800 € — neutralisant la fiscalité d'un loyer annuel jusqu'à 10 à 14 ans.
Quels frais de gestion en location meublée chez EG Agency ?
Tarifs identiques à la location nue : 5 % HT/mois en gestion simple, 6,9 % HT en gestion + GLI. Avec un avantage majeur en LMNP réel : ces frais sont 100 % déductibles fiscalement <strong>et</strong> souvent neutralisés en pratique par l'amortissement. Coût fiscal réel pour un bailleur LMNP réel : ≈ 0 €.
Optimisez votre location meublée marseillaise
Gestion locative + accompagnement LMNP : commercialisation premium, sélection scorée, déclarations fiscales, partenariat comptable. Devis gratuit sous 24 h.