La loi Pinel s'applique sur les logements neufs en zone tendue. Marseille est classée en zone A, ce qui rend l'ensemble des arrondissements éligibles (sous conditions de plafonds de loyers et de ressources des locataires). Le dispositif permet une réduction d'impôt de 9 % à 14 % sur 6 à 12 ans (versions Pinel+ majorées), en contrepartie d'un engagement de location.
Les programmes neufs à Marseille se concentrent dans Euroméditerranée (2e Joliette, Arenc), le sud (8e, 9e), et certains arrondissements en restructuration (3e, 14e). Tous les programmes ne se valent pas : qualité du promoteur, taille du programme, exposition, prestations, niveau de loyer Pinel imposé par rapport au loyer libre du marché.
EG Agency vous présente les programmes que nous avons audités et que nous validons sur la rentabilité réelle. Nous vérifions notamment le ratio prix Pinel / prix marché libre — un point clé souvent négligé qui peut transformer un bon dispositif en mauvaise affaire. Pas de commission cachée : EG Agency travaille uniquement pour vous, pas pour le promoteur.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Marseille offre des rentabilités brutes de 4 à 7 % selon les arrondissements. Les arrondissements centraux (1er, 5e, 6e) tirent vers 5-6 %, les quartiers nord (13e, 14e, 15e) peuvent atteindre 7-8 %, le sud (7e, 8e) plafonne autour de 3,5-4,5 % mais offre une plus-value à long terme.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Pinel reste possible sur le neuf.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre Pinel, garanties, performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.