Le cash flow positif (loyer perçu > mensualité de prêt + charges) est l'un des objectifs phares des investisseurs. À Marseille, c'est encore possible — contrairement à Paris ou Lyon — sur certains secteurs et avec une approche stratégique : prix d'achat raisonnable, apport modéré, optimisation fiscale via LMNP.
Les zones où le cash flow positif est accessible : 1er, 3e (Belle de Mai), 5e (La Conception), 13e (Saint-Jérôme), 14e, 15e. Les typologies les plus efficaces : studios et T2 meublés en LMNP, ou colocation de T3-T4 dans les quartiers étudiants.
EG Agency identifie ces biens et calcule le cash flow réel pour chaque opportunité (loyer attendu - mensualité prêt - taxe foncière - charges - assurance - vacance estimée - fiscalité). Cette transparence évite les déconvenues à 6 mois.
Questions fréquentes
Quelle rentabilité espérer à Marseille ?
Marseille offre des rentabilités brutes de 4 à 7 % selon les arrondissements. Les arrondissements centraux (1er, 5e, 6e) tirent vers 5-6 %, les quartiers nord (13e, 14e, 15e) peuvent atteindre 7-8 %, le sud (7e, 8e) plafonne autour de 3,5-4,5 % mais offre une plus-value à long terme.
Quel statut fiscal choisir ?
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) au régime réel est souvent le plus optimisé : amortissements, déduction des charges, fiscalité allégée. Le déficit foncier est intéressant pour les biens à rénover. Pinel reste possible sur le neuf.
Faut-il viser le neuf ou l'ancien ?
Tout dépend de votre profil. Le neuf offre Pinel, garanties, performances énergétiques. L'ancien offre du caractère, des prix plus bas, et un déficit foncier mobilisable en cas de travaux.
Comment EG Agency m'accompagne ?
Nous identifions les biens off-market, vérifions la rentabilité réelle (charges, taxe foncière, vacance locative), accompagnons jusqu'à la signature, et proposons la gestion locative ensuite si vous le souhaitez.