Les 3 grandes options après un héritage
Louer pour générer un revenu complémentaire
La solution la plus fréquente sur Marseille (≈ 55 % des héritages immobiliers selon Notaires de France). Elle permet de maintenir le bien dans le patrimoine familial tout en générant un cash-flow régulier. Idéale si : le bien est en bon état, bien situé, l'indivision est apaisée, et les héritiers n'ont pas un besoin immédiat de capital.
Vendre pour répartir le patrimoine
Recommandé dans 3 situations : (1) indivision conflictuelle, (2) bien nécessitant des travaux importants qu'aucun héritier ne souhaite financer, (3) besoin de liquidités. La vente d'un bien marseillais s'effectue actuellement en 2 à 6 mois selon le secteur. Notre service vente propose une estimation gratuite sous 24 h.
Conserver tel quel pour transmission
Solution patrimoniale long-terme : conserver le bien (loué ou vacant) pour le transmettre à votre tour à vos enfants. Permet de profiter de l'abattement décennal renouvelé sur la succession + abattement vente résidence principale si vous y habitez. Réservé aux configurations spécifiques (forte valeur sentimentale, planification successorale active).
L'indivision : règles essentielles et points de friction
L'indivision est la situation juridique par défaut lorsque plusieurs héritiers se partagent un bien sans procéder au partage. Elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil. Trois règles essentielles :
- Majorité des 2/3 pour les actes d'administration (mise en location, mandat de gestion, gros travaux d'entretien). Pas l'unanimité — un héritier minoritaire ne peut pas bloquer une location.
- Unanimité pour les actes de disposition (vente, donation, hypothèque). Là tout le monde doit être d'accord.
- Droit pour chaque indivisaire de demander le partage à tout moment (article 815). Si le partage amiable échoue, vente judiciaire à la barre du tribunal — généralement décotée de 15 à 25 %.
Les frictions classiques en indivision
- Désaccord sur le prix de vente : un héritier veut vendre vite, l'autre attendre. Solution : estimation indépendante par un expert immobilier neutre.
- Désaccord sur la mise en location : l'un veut louer, l'autre veut occuper. Solution : indemnité d'occupation au profit des autres indivisaires (jurisprudence constante).
- Désaccord sur les travaux : un héritier refuse de participer au financement. Solution : application de la majorité 2/3 pour travaux d'entretien, ou prise en charge solitaire avec récupération sur quote-part à la vente.
Notre rôle de gestionnaire en indivision : être l'interface neutre entre les indivisaires, gérer la communication, présenter les options avec objectivité, sécuriser les flux financiers (versements proratisés), et alerter en amont en cas de divergence. Nous avons accompagné 47 indivisions à Marseille en 2024-2025.
Fiscalité de la succession immobilière en 2026
Les abattements 2026 sont les suivants (par bénéficiaire, sur la part nette taxable, renouvelables tous les 15 ans pour les donations) :
| Lien de parenté | Abattement | Taux marginal |
|---|---|---|
| Enfant (en ligne directe) | 100 000 € | 5 % à 45 % |
| Conjoint / partenaire PACS | Exonération totale | 0 % |
| Frères et sœurs | 15 932 € | 35 % à 45 % |
| Neveux / nièces | 7 967 € | 55 % |
| Non-parents | 1 594 € | 60 % |
| Grand-parent → petit-enfant | 31 865 € | 5 % à 45 % |
Sur les revenus locatifs du bien hérité, l'imposition se fait au régime classique des revenus fonciers (location nue : micro-foncier ou réel) ou BIC (location meublée : micro-BIC ou réel LMNP). Le bien hérité étant souvent ancien, le passage en LMNP réel est rarement applicable directement — mais après travaux d'amélioration, il devient une option puissante.
La checklist des 6 actions à mener dans les 6 mois
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Faire l'inventaire détaillé du bien
État général, état des installations (chaudière, électricité, plomberie), DPE actuel ou à refaire, présence d'amiante/plomb, état des parties communes, dette de copropriété éventuelle.
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Demander une estimation immobilière neutre
Indispensable pour la déclaration de succession (valeur vénale au jour du décès) et pour les décisions ultérieures. Notre estimation est gratuite, basée sur DVF + comparables récents.
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Régulariser la situation administrative
Mutation au Service de la Publicité Foncière (notaire), mise à jour du syndic, transfert des contrats (assurance PNO, énergie, eau), récupération des clés et plans.
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Refaire les diagnostics obligatoires
DPE, ERP, plomb, amiante, gaz/élec si > 15 ans. Coût 250-450 €. Obligatoire avant toute mise en location ou vente.
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Décider en indivision (ou seul) de la stratégie
Réunion formelle de tous les indivisaires avec PV signé : louer / vendre / conserver. Notre accompagnement neutre est apprécié dans cette phase souvent émotionnelle.
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Mettre en place la gestion adaptée
Si location : choix du gestionnaire, mandat signé par tous les indivisaires, mise en location. Si vente : mandat de vente, marketing immobilier, suivi des offres. Si conservation : entretien minimal, assurance PNO.
Pourquoi confier un bien hérité à EG Agency
Les biens hérités présentent des spécificités fortes : indivisions, biens anciens nécessitant souvent travaux, locataires en place (parfois "héritage") aux conditions tarifaires obsolètes, dettes de copropriété, diagnostics absents. Notre service spécialisé inclut :
- Gestion neutre et apaisée de l'indivision (interlocuteur unique pour tous les indivisaires)
- Versements proratisés automatiques selon les quotes-parts
- Coordination des diagnostics obligatoires (partenaire diagnostiqueur agréé)
- Accompagnement travaux de remise en service (devis, suivi, coordination)
- Audit fiscal annuel (recommandation foncier classique vs LMNP)
- Possibilité de bascule vente à tout moment (mandat de vente coordonné)
Questions fréquentes
Faut-il signer un mandat de gestion en indivision ?
Oui, mais avec la signature de tous les indivisaires (article 815-3 du Code civil : les actes d'administration nécessitent l'accord de la majorité des 2/3 des droits indivis, et la location à titre principal est un acte d'administration). En pratique, faire signer tous les co-indivisaires sécurise juridiquement le mandat et évite tout litige ultérieur. Notre service vous accompagne dans cette signature collective.
Comment se répartissent les loyers entre indivisaires ?
Au prorata des quotes-parts d'indivision. Si 3 héritiers détiennent chacun 1/3 du bien et qu'il rapporte 12 000 €/an de loyers, chacun perçoit 4 000 €. Nous mettons en place des virements proratisés directement sur les comptes de chaque indivisaire, avec une comptabilité unique mais des déclarations fiscales individualisées.
Quels sont les abattements de succession sur un bien hérité ?
Les abattements 2026 sont : 100 000 € par parent et par enfant en ligne directe (et inversement), 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants, 80 724 € entre époux/partenaires PACS (mais exonération totale au décès du conjoint depuis 2007), 15 932 € entre frères et sœurs. Au-delà, barème progressif de 5 à 45 % en ligne directe, jusqu'à 60 % entre non-parents.
Faut-il refaire les diagnostics après une succession ?
Oui, dans la quasi-totalité des cas. DPE, ERP, plomb (immeubles avant 1949), amiante (avant 1997), gaz/électricité (installations de plus de 15 ans) doivent être à jour avant toute location. Coût total : 250 à 450 € pour un appartement standard. Notre service coordonne le diagnostiqueur agréé et intègre les frais dans le forfait de remise en service.
EG Agency gère-t-elle les indivisions ?
Oui, c'est l'une de nos spécialités. Nous savons gérer la multiplicité des interlocuteurs, les versements proratisés, les déclarations fiscales par indivisaire, et la communication apaisée en cas de divergence (recouvrement, travaux, sortie). Service inclus dans le tarif standard : 5 % HT ou 6,9 % HT en formule complète.
Vous venez d'hériter d'un bien à Marseille ?
Audit gratuit : estimation immobilière, diagnostic état du bien, recommandation stratégique louer / vendre / conserver. Accompagnement spécialisé indivisions.