Marseille, ville préférée des expatriés-bailleurs français
Selon l'Observatoire des Français Établis Hors de France, Marseille concentre la 3e plus forte proportion de bailleurs expatriés du pays (derrière Paris et Lyon), avec ≈ 12 800 bailleurs non-résidents fiscaux français en 2025. Plusieurs raisons à cette concentration :
- Ville de départ historique vers le Maghreb et l'Afrique francophone (forte diaspora marseillaise expatriée)
- Marché locatif accessible (prix m² moyen 3 500 € vs 10 700 € à Paris), permettant un investissement initial raisonnable
- Rendement brut moyen 5,5 à 8 %, supérieur à la moyenne des grandes villes françaises
- Marché locatif dynamique (étudiants, jeunes actifs, mutations professionnelles), faible vacance moyenne
Les profils que nous accompagnons quotidiennement : cadres en mission longue (Genève, Luxembourg, Bruxelles), familles installées à l'étranger ayant conservé un pied-à-terre marseillais, retraités français résidant au Maroc, en Espagne ou au Portugal, jeunes actifs partis aux Émirats / Asie en optimisation patrimoniale.
Fiscalité du bailleur non-résident : les fondamentaux 2026
Imposition en France
Les revenus locatifs de source française restent imposables en France, quelle que soit votre résidence fiscale. Vous déclarez via :
- Formulaire 2042-NR — déclaration des revenus français pour les non-résidents
- Formulaire 2044 — détail des revenus fonciers (location nue, régime réel)
- Formulaire 2031 — détail BIC LMNP (location meublée, régime réel)
Imposition : taux minimum de 20 % jusqu'à 28 797 € de revenus de référence, puis 30 % (barème 2026). Particularité importante : les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l'EEE/Suisse ne paient pas les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un expatrié en Suisse, Luxembourg, Belgique, Allemagne : économie nette de 17,2 % vs résident français à TMI équivalente.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Vous restez redevable de l'IFI sur vos biens immobiliers situés en France, si votre patrimoine immobilier net français dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Barème progressif de 0,5 % à 1,5 %. Certains pays (USA, Suisse, Allemagne, Royaume-Uni) ont des conventions fiscales spécifiques qui peuvent modifier ce calcul.
Convention fiscale du pays de résidence
La France a signé des conventions fiscales avec ≈ 130 pays pour éviter les doubles impositions. Sur les revenus immobiliers, la règle quasi-universelle est : imposition dans le pays de situation du bien (donc la France). Le pays de résidence applique généralement un crédit d'impôt pour neutraliser la double imposition. À vérifier précisément avec un fiscaliste maîtrisant la convention de votre pays.
Notre processus 100 % à distance : 5 étapes
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Premier contact en visio (J0-J3)
RDV visio (Zoom, Teams, Google Meet — à votre convenance) avec votre gestionnaire référent. Présentation de votre bien, recueil des spécificités, premier diagnostic. Compatible tous fuseaux horaires (RDV proposés de 7h à 22h CET selon votre localisation).
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Estimation locative + proposition (J3-J7)
Visite physique du bien par notre équipe à Marseille, rapport photo (50+ clichés horodatés), estimation locative argumentée + 2 ou 3 scénarios (location nue / meublée / colocation selon configuration), proposition de mandat détaillée par email.
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Signature électronique du mandat (J7-J14)
Mandat de gestion + mandat de location signés électroniquement via Yousign (certification eIDAS niveau qualifié, valeur juridique identique à signature manuscrite). Délai : 10 minutes. Aucun déplacement en France nécessaire.
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Commercialisation et signature du bail (J14-J45)
Photos pro, annonces sur les 7 portails majeurs, visites, pré-qualification, sélection scorée. Le bail est signé par le locataire en physique à notre agence + signature électronique de votre côté. Vous recevez l'ensemble des documents finalisés par email.
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Gestion mensuelle à distance (J45 et +)
Versement mensuel sur votre compte bancaire (français ou étranger SEPA), portail client accessible 24/7 (encaissements, événements, documents fiscaux), communication par email + visio à la demande. Déclarations fiscales pré-remplies en mars de chaque année.
Les pièges à éviter en tant que bailleur expatrié
- Ne pas déclarer ses revenus français. L'administration fiscale française a accès aux versements bancaires français et aux échanges automatiques d'informations avec 110+ pays (CRS). Toute non-déclaration est mécaniquement détectée. Amendes : 80 % de redressement + intérêts de retard.
- Délais postaux et fuseau horaire. Les démarches par courrier postal peuvent prendre 3 à 8 semaines selon votre localisation. C'est précisément pourquoi nous privilégions 100 % le numérique : signature, communication, transferts documentaires.
- Choisir un gestionnaire non spécialisé expatriés. Beaucoup d'agences traditionnelles ne savent pas gérer un mandat expatrié (signature physique exigée, communication en français rigide, paiements internationaux mal maîtrisés). Vérifiez avant signature : signature électronique acceptée ? Visio possible ? Versements SEPA hors France ?
- Ignorer les conventions fiscales. Selon votre pays de résidence, la fiscalité réelle peut varier de 20 % à 50 % du loyer brut. Un audit fiscal initial par un spécialiste convention fiscale (≈ 300 à 600 €) est rentabilisé en quelques mois.
Programme "Expat Bailleur" : les services dédiés
- Communication 100 % dématérialisée — Visio, email, portail client chiffré. Aucune obligation téléphonique en horaires CET si décalage important.
- Signature électronique légale — Yousign / DocuSign certifiés eIDAS, valeur juridique strictement identique au manuscrit.
- Versements internationaux SEPA — Vers tout compte bancaire IBAN sans frais supplémentaire. Pour les comptes hors SEPA (USA, Asie, etc.), virement SWIFT à coût absorbé par EG Agency.
- Comptabilité multi-devises — Rapports financiers en EUR + équivalent USD/GBP/CHF/AED sur demande.
- Accompagnement fiscal non-résident — Déclarations 2042-NR + 2044/2031 pré-remplies, mise en relation comptable spécialisé expatriés.
- Sécurisation des flux — Compte séquestre dédié au mandat (jamais de mélange avec la trésorerie agence), audits annuels CARPI/CIBC.
Tarifs standards (5 % HT ou 6,9 % HT en formule complète), sans aucun surcoût lié à l'expatriation.
Questions fréquentes
Comment sont imposés les revenus locatifs d'un non-résident ?
Les revenus locatifs de source française restent imposables en France quelle que soit votre résidence fiscale. Vous déclarez sur le formulaire 2042-NR + 2044 (foncier nu) ou 2031 (LMNP). Taux minimum d'imposition : 20 % jusqu'à 28 797 € de RFR (2026), puis 30 %. Pas de prélèvements sociaux (17,2 %) si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale de l'EEE ou de la Suisse. Convention fiscale de votre pays de résidence à vérifier.
Qui paie l'IFI si je suis expatrié ?
Vous restez redevable de l'IFI sur vos biens immobiliers situés en France, si votre patrimoine immobilier net français dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Au-dessus, barème progressif de 0,5 à 1,5 %. Certaines conventions fiscales (avec USA, Suisse, Royaume-Uni notamment) prévoient des règles particulières — vérification cas par cas avec votre fiscaliste.
Peut-on signer un mandat de gestion à distance ?
Oui, intégralement. Notre processus est 100 % dématérialisé : RDV visio (Zoom, Teams), signature électronique légale du mandat (Yousign / DocuSign certifiés eIDAS), transmission documentaire sécurisée (portail client chiffré). Aucun déplacement nécessaire, démarches identiques pour un bailleur résident à Singapour, Dubai, Montréal ou Paris.
Comment fonctionne le prélèvement à la source pour un non-résident ?
Depuis 2019, les revenus locatifs ne sont plus assujettis au prélèvement à la source à proprement parler — vous payez par acomptes contemporains trimestriels ou mensuels, calculés sur la base de la déclaration N-1. Pour un non-résident, ces acomptes sont prélevés sur compte bancaire français (compte SEPA dédié). Notre service organise ces flux automatiquement.
EG Agency a-t-elle un service spécifique pour expatriés ?
Oui, notre programme 'Expat Bailleur' inclut : communication en visio + email (pas d'obligation téléphone), comptabilité libellée en euros + équivalent USD/GBP/CHF (sur demande), accompagnement déclarations fiscales non-résident, conseil convention fiscale, sécurisation des flux internationaux. Tarif standard : 5 % HT ou 6,9 % HT en formule complète, sans surcoût expatriation.
Gérez votre bien marseillais depuis l'étranger en toute sérénité
Programme "Expat Bailleur" 100 % dématérialisé : signature électronique, visio, virements SEPA/SWIFT, déclarations non-résident. Devis gratuit sous 24 h.